Die Abrissbirne für das Ihme-Zentrum: Drucksache 1367/2016

Wenn der Druck nach hinten losgeht

Mit der Drucksache 1367/2016 “Mietvertragsverhandlungen zum Ihme-Zentrum” will die Stadt Druck auf den Investor ausüben: Die Sanierung geht ihr nicht schnell genug voran, es ist nichts Konkretes in Sicht und das Vertrauensverhältnis zum Investor ist getrübt. Unterlegt wird die Beschlussvorlage mit einem gut 50-seitigen Sachstandsbericht.

Doch der Schuss geht gewaltig nach hinten los. Die Drucksache ist ein zahnloser Papiertiger und richtet mehr Schaden an als sie nutzt. Eine Analyse.

Die Drucksache 1367/2016 beschließt, dass auch morgen wieder die Sonne aufgeht

Schon in meinem ersten Beitrag zur aktuellen Entwicklung beim Ihme-Zentrum habe ich kritisiert, das praktisch nur beschlossen werden soll, was sowieso passiert: Die Verhandlungen mit dem Investor werden fortgesetzt. Die Stadt muss sich eine alternative Unterbringung ihrer Dienststellen im Ihme-Zentrum suchen, falls sie den Mietvertrag nicht mehr verlängern kann oder will. Genauso gut könnte man beschließen, dass auch morgen wieder die Sonne aufgeht.

Will die Stadt den Investor loswerden?

Die Stadt hat die Geduld verloren. Etliche Bewohner im Ihme-Zentrum, Nachbarn und Bürger in Linden und Hannover ebenso. Die Drucksache soll also “Druck” auf den Investor ausüben. Ich halte das für die falsche Verhandlungsstrategie. Einen Investor setzt man unter Druck, indem man seine Einnahmequellen austrocknet. Die Stadt hat die Mieten bereits gekürzt, aber da ist noch mehr möglich. Wie man da zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen kann, beschreibe ich gleich.

Wer einen Investor an den Pranger stellt, seine Redlichkeit bezweifelt, seine wirtschaftliche Potenz hinterfragt, der setzt ihn nicht unter Druck – der vertreibt ihn. Nach dieser Attacke der Stadt dürfte der Investor es erheblich schwerer haben, die dringend benötigten Mieter für die Gewerbeflächen im Ihme-Zentrum zu finden bzw. bei der Stange zu halten. Hat die Stadt schon einen neuen Investor in Sicht?

Liebling, ich habe die Bonität der Wohnungseigentümer geschrumpft

Mit dem Horror-Szenario, dass die Stadt in ihrer Drucksache zeichnet, gefährdet sie die wirtschaftliche Grundlage der etwa 540 Wohneigentümer im Ihme-Zentrum: Wenn die Stadt auszieht und nicht sehr schnell Ersatzmieter gefunden werden, müssten die verbleibenden Eigentümer die ausfallenden Hausgeldzahlungen schultern. Dabei geht es um Millionen. Das würde viele Eigentümer schnell finanziell überfordern, sie würden unverschuldet in die Privatinsolvenz getrieben. Das Hausgeld müsste von noch weniger der verbliebenen Eigentümer aufgebracht werden… Die Abwärtsspirale würde sich immer schneller drehen. Am Ende zahlt niemand mehr, die Gebäude verfallen, werden unbewohnbar, müssten alsbald abgerissen werden.

Wer eine Hypothek auf sein Wohneigentum im Ihme-Zentrum aufgenommen hat, muss angesichts dieses Szenarios nun mit einem Anruf seines Kreditsachbearbeiters rechnen. Der Wert der Hypothek sinkt, die Bank wird andere Sicherheiten und höheren Zinsen verlangen.

Vom Wolkenkuckucksheim zur Geisterbahn

Das Ihme-Zentrum galt bei seiner Planung als das städtebauliche Konzept der Zukunft. Das war ein Irrtum, den niemand mehr bestreitet. Aber jetzt erklärt die Stadt das Ihme-Zentrum zur Bauruine: Mit einer Liste von 150 Mängeln begründet sie nicht nur ihre Mietminderungen – so weit so gut – sondern auch einen unhaltbaren Zustand für die Mitarbeiter, die einen baldigen Auszug nötig machen (sofern sie nicht umgehend behoben werden). Die Mängelliste liegt nicht öffentlich vor, aber einige der Mängel werden in der Präsentation der Stadt benannt. Ich darf wohl annehmen, das die schlimmsten Mängel präsentiert wurden: nicht funktionierende bzw. regelbare Heizkörper, defekte Fenster und Balkontüren (undicht, lassen sich nicht richtig schließen), eintretende Feuchtigkeit wegen undichter Loggien bzw. Fenster [Anm. von mir: eine Dopplung des vorigen Punktes], einige Jalousien (Blendschutz) defekt, einige Lampen defekt, defekte WC’s.

Mit Verlaub: das ist lächerlich. Vermutlich wird für die 150 Mängel jede ausgefallene Lampe einzeln gezählt.

Hier verschenkt die Stadt eine gute Möglichkeit, den Investor tatsächlich unter Druck zu setzen: Nachdem die Miete schon gemindert ist, sollte die Stadt die Mängel nach und nach als Ersatzvornahme selber beheben und die Kosten von der Miete abziehen. Damit schlägt man zwei Fliegen mit einer Klappe: Den Investor schmerzt der Mietverlust, die Mitarbeiter haben wieder akzeptable Büros. Eigentlich müsst die Stadt schon aus Gründen der Fürsorgepflicht als Arbeitgeber so vorgehen.

Der Popanz mit der Teilungserklärung

Eine Hürde für einen grundlegenden Umbau des Ihme-Zentrum sind die Eigentumsverhältnisse und das WEG-Gesetz. Vereinfacht: Wesentliche Umbauten müssen von allen (!) Eigentümern genehmigt werden, ebenso eine Änderung der Eigentumsverhältnisse (z. B. wenn Teile abgerissen werden). Wir haben es hier mit über 540 Eigentümern zu tun. Die konnte man bisher noch nicht mal alle erreichen.

Eine Änderung der Teilungserklärung ist nicht zwingend erforderlich

Der Vorsitzende des Eigentümerrates Jürgen Oppermann hat mehrfach erklärt, das auch mit der aktuellen Teilungserklärung Sanierung und Umbauten vorgenommen werden können. Zumindest steht sie den Plänen des jetzigen Investors nicht im Weg.

Die Stadt konstruiert ein Problem mit der Teilungserklärung

Eine andere, flexiblere Teilungserklärung wäre prinzipiell wünschenswert. Benötigt wird sie aber nur für die sehr ambitionierten Umbaupläne der Stadt (auch dazu gleich noch mehr).

Die Stadt träumt sich ein neues Ihme-Zentrum

Ausgangspunkt für das Szenario der Stadt ist ein Ihme-Zentrum, das nur noch wenig mit dem jetzigen Baukörper zu tun hat. Sie will das Ihme-Zentrum praktisch zu einer reinen Wohnanlage ummodeln, die Gewerbeflächen sollen fast vollständig verschwinden. Für diese Fantasie-Pläne braucht man in der Tat eine neue Teilungserklärung (die es nicht gibt). Und nur für dieses Fantasie-Produkt braucht man die exorbitanten Investitionen (Baukosten knapp 290 Mio. €, kumulierter Fehlbetrag knapp 250 Mio. € bei einem jährlichen Budget von nur 110 Mio. € für sämtliche Investitionen der Stadt). Kurz: Da wird ein unrealistischer Wunschtraum künstlich aufgeblasen um die Unmöglichkeit zu beweisen. So schummelt man sich aus der Verantwortung.

Übrigens: Die Stadt setzt bei ihren Umbauträumen auf den Schwerpunkt wohnen. Der Investor glaubt an den Einzelhandel – die Stadt nicht. Ist vielleicht das der Kern des ganzen Konflikts?

Hannover hat schon 34 Mio. € in die Wiederbelebung des Ihme-Zentrum investiert. Wirklich?

In den Positionen, die die Vorleistungen der Stadt belegen sollen, sind auch der Neubau der Benno-Ohnesorg-Brücke und die Abgrabungen des östlichen Ihme-Ufers für den Hochwasserschutz enthalten. Ausgerechnet die beiden mit Abstand größten Posten dieser “Vorleistungen” haben mit dem Ihme-Zentrum nichts zu tun. Außer, dass sie in der Nachbarschaft liegen.

Der große Bluff

Schon der so genannte Sachstandsbericht zum Ihme-Zentrum widerlegt die heiß diskutierte Drucksache: Als spätest möglicher Auszugs- bzw. Kündigungstermin nennt der Bericht “Ende 2015”. Wir diskutieren jetzt im Sommer 2016. Noch besser: Die Stadt betreibt im Ihme-Zentrum einen wichtigen EDV-Knoten. Den zu verlegen bedarf es eines Vorlaufs von 4 Jahren.

Zu guter Letzt: In der missratenen Sondersitzung von Oberbürgermeister-Ausschuss und Bezirksrat Linden-Limmer am 09.06.2016 betont OB Schostok gleich zu Beginn, dass ein Abriss des Ihme-Zentrum nicht Betracht kommt, die Wohneigentümer keinesfalls im Stich gelassen werden sollen, die Stadt selber noch zu 0,48 % Eigentümer im Ihme-Zentrum sei, also eskalierende Hausgeldzahlungen (mit) auffangen müsste (würde)…

Da bleibt mir nur die Frage: Was soll dieses ganze Theater?

Machen wir das Beste daraus

Vielleicht können wir diese unselige Drucksache nicht verhindern. In einigen Teilen zeigt sie ja auch nur mögliche logische Konsequenzen auf. Aber wir können versuchen, der Angelegenheit wenigstens noch einen konstruktiven Dreh zu geben:

1. Die Stadt muss neue, alternative Wege suchen, das Hemmnis der Teilungserklärung zu umschiffen. Aufgezeigt hat der Sachstandsbericht nur, was jetzt nicht geht. Alternativen wurden noch nicht gesucht.
2. Alle Beteiligten und Akteure müssen an einen Tisch kommen, um gemeinsam einen Ausweg zu finden. An Ideen und Bereitschaft mangelt es nicht. Wenn der Umbau nicht mit einem großen Sprung geschafft werden kann, dann müssen wir alle in kleinen Schritten voran kommen. Vor allem aber, wir müssen uns endlich mal bewegen.
3. Die kleinen Wohnungseigentümer müssen vor finanzieller Überforderung durch ausfallende Hausgeldzahlungen geschützt werden. Die Stadt kann die juristischen Wege dazu aufzeigen. Sie muss handeln, denn sie darf keine 3-4.000 Mitbürger einfach fallen lassen.

Um dies zu erreichen, stehen im Bezirksrat jetzt drei Änderungsanträge zur Diskussion und Abstimmung.

• Änderungsantrag 1 + 2
• Änderungsantrag 3

Zum nachlesen:

• Drucksache 1367/2016 Mietvertragsverhandlungen zum Ihme-Zentrum
• Sachstandsbericht Ihme-Zentrum
• Präsentation zur Sitzung am 09.06.2016

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